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¿Qué acuerdan propietarios e inquilinos para evitar la nueva ley de alquileres?

¿Qué acuerdan propietarios e inquilinos para evitar la nueva ley de alquileres?
Uno de los principales problemas es que ata el incremento a un índice cuyo resultado es desconocido al momento de la firma del contrato. La maniobra
Por iProfesional
21.10.2020 13.44hs Legales

La nueva Ley de Alquileres está generando mayores problemas de los que buscó evitar. A casi 4 meses de su sanción, el calvario de ser locatario se empeoró.

Distintos relevamientos de consultoras y páginas de alquileres de propiedades coinciden en que entre julio y septiembre, los alquileres aumentaron alrededor del 25% cuando la inflación general de precios del mismo período fue del 7,5%.

Es que los propietarios e inmobiliarias rechazan la nueva ley de alquileres, que congela el valor del contrato durante un año y, a su vez, lo indexa con un índice que debe difundir el Banco Central en base al promedio de los indicadores del Indec de salarios e inflación.

Ante la imposibilidad de actualizar el alquiler por 365 días y en un país de aceleramiento constante de la inflación y depreciación del peso, el locador encareció el valor del alquiler adelantándose a toda la inflación de un año.

La oferta de viviendas en alquiler disminuyó drásticamente, por lo que aumentó el precio
La oferta de viviendas en alquiler disminuyó drásticamente, por lo que aumentó el precio

Menos viviendas en oferta

A ello se sumó que muchos propietarios quitaron sus viviendas para alquilar a la espera de analizar cómo impacta la nueva ley y cómo sigue la economía argentina. De acuerdo a un reporte de Mercado Libre Inmuebles, cayó un 20% la oferta de departamentos en alquiler en la Ciudad mientras que un estudio de ZonaProp señaló que la baja fue entorno al 14%.

"Lo que pasó es que hubo muchos propietarios que retiraron el inmueble de alquiler para explotar otros mercados. Ya teníamos la renta más baja y ahora con la nueva ley el propietario por 3 años no puede disponer de su propiedad. El inquilino puede rescindir cuando quiera el contrato, pero el locador no. A tres meses de la ley, los alquileres terminaron aumento mucho más de lo que debían aumentar y tenés menos viviendas para elegir. Esto perjudicó al inquilino, y esperemos que se revierta", explicó Daniel Zampone, asesor inmobiliario.

El impacto del DNU

En este contexto de aumentos abruptos y pérdida de ingresos de miles de inquilinos que se quedaron sin trabajo por la pandemia o bien tuvieron fuerte recorte salarial o caída de sus actividades sufren el drama de no saber dónde ir a vivir cuando termine el decreto que congela los alquileres, prorroga los contratos y evita las suspensiones en caso de no pago del alquiler.

Desde febrero, cuando caduquen los decretos presidenciales, muchos no podrán seguir sosteniendo ese alquiler actualizado a la inflación. Algunos recurrirán a la vivienda de sus padres y otros, los que pueden, en lugar de renovar el contrato por uno nuevo bajo la vigente norma, como los valores son tan altos para el primer año de contrato más todos los gastos que requiere un contrato nuevo, ya empezaron a acceder voluntariamente a prorrogar el contrato vigente.

Prórrogas permitidas

Esto es posible por el "principio general de libertad contractual" del articulo 958 del nuevo Código Civil y Comercial de 2015. "Este principio permite arribar acuerdos entre las partes en cualquier tipo de contratos mientras no se oponga a normas de orden público. Entre los acuerdos que se pueden formular en la locación está la prórroga porque la prórroga no está prohibida y siempre existió", explicó Enrique Abbati, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios al sitio minutouno.com.

La prórroga extiende en el tiempo un tiempo un contrato bajo las condiciones de la ley con la que fue firmado ese contrato. Generalmente, se suelen hacer prórrogas cortas, por 3 o 6 meses, cuando el inquilino necesita un breve lapso de tiempo posterior al fin del contrato para dejar el departamento que alquilaba, ya sea porque está a la espera de otro inmueble que no se libera, o porque compró una propiedad y no la finalizan, etc.

La diferencia es que ahora se reemplaza el uso de la prórroga como la renovación de un contrato, y esto es posible porque las prórrogas no tienen plazo mínimo.

Ocurre que el locatario ante los valores tan elevados de los nuevos alquileres más todos los gastos que conlleva firmar un nuevo contrato, termina accediendo a pactar aumentos por 6 meses, al menos por un año.

La mayoría de las prórrogas de contratos en la Ciudad se están firmando por 12 meses con ajustes semestrales del 18%, dado que por la ley de alquileres anterior, el pago escalonado no está prohibido.

Pactar el precio de los alquileres para vivienda en dólares se encuentra prohibido
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Cada vez más departamentos en alquiler en dólares

De acuerdo a un informe de Mercado Libre Inmuebles, aumentó un 25% la oferta de alquileres de vivienda que se publican en dólares. Del total de departamentos ofrecidos en la página web, 1 de cada 5 están nominados en divisa estadounidense.

Pero se trata de una maniobra ilegal. "El Código Civil dice que sólo se pueden pactar locaciones en dinero, y el dólar no es considerado para el Código un dinero sino una cosa, por lo tanto, es ilegal hacer publicaciones en dólares para alquileres de vivienda. Sólo se pueden referir en dólares para locaciones de comercios", explicó el abogado Abbati.

"Lo que estamos viendo son avivadas, una mala praxis de las inmobiliarias, que no corresponde. Ocurre por los tiempos de inestabilidad cambiaria y alta inflación, pero que el inquilino sepa que no puede firmar un contrato de vivienda en dólares ni tampoco puede firmarlo referido en dólares".

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